REIT(リート)を勉強する人が抑えるべき7つのポイント

この記事では、REIT(リード)について勉強をしたい人が知っておくべき要点を7つご紹介しています。

REIT(リート)は、比較的歴史が浅い金融商品ですが、近年の不動産市場の活況により値上がり傾向が続いており、投資家から注目されています。

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こちらの記事を読めば、そんなREIT(リート)について知っておくべきことについて知ることができます。ぜひご参照ください

REIT(リード)の勉強ポイント①:概要

REIT(リート)とは「不動産投資信託」のことで、投資家が投資法人に資金を預け、それを元に不動産へ投資する方法です。

得られた賃貸収入や売買益は、投資者へ配当されます。直接不動産のオーナーになるわけではなく、間接的に投資で支援するのです。

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REITはアメリカで始まった投資方法で、日本版は「J-REIT」と呼んで区別します。投資を運用する場合に投資法人を作り、不動産の投資と運用をするのが一般的です

REIT(リート)の勉強ポイント②:種類と種類毎の特徴

REITの対象はオフィスビルや賃貸住宅・商業施設・物流施設・ホテルなどの不動産です。種類を大きく分けると「単一用途特化型REIT」「複数用途型REIT」に分類できます。

単一用途特化型REITとは、特定用途の不動産に投資するものです。具体的には「オフィスビル」「住居」「商業施設」「ホテル」「物流施設」に特化しています。

オフィスビル特化型は主要都市にあるオフィスビル、住居特化型はレジデント型とも呼ばれ、マンションや賃貸用戸建て住宅です。

商業施設特化型はショッピングモールなどの大型商業施設、ホテル特化型はホテルや旅館になります。物流施設特化型はロジスティクス型とも呼ばれ、倉庫を中心にした不動産です。

複数用途型REITは、複数用途の不動産へ投資する方法で、用途の数によって「複合型REIT」「総合型REIT」に分かれます。例えば、住居とオフィスビルが入った不動産がある場合、2つの用途があるため「複合型REIT」です。

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物流施設とホテル・商業施設など、3つ以上の用途を組み合わせたタイプは「総合型REIT」といいます。複数用途型REITは分散投資の効果が期待でき、特定分野に大きな値動きがあっても、他で補えることが特徴です

REIT(リート)の勉強ポイント③:購入するメリット

REITのメリットは「プロの運用成果を享受できる」「少額から投資できる」「配当利回りが安定している」「流動性が高い」「分散投資ができる」です。

REITは投資法人に投資をするため、分析をしているプロの運用になります。よって、運用成果を出しやすいです。また、投資家自身が現物の不動産を購入するわけではありません。

現物の不動産投資は高額が必要になり、空室リスクもありますが、その心配はないのです。資金を預けるだけでプロが運用した成果を享受できるのは、メリットになるでしょう。

さらに、現物の不動産を購入すると数千万円~数億円かかりますが、REITは数十万円から投資できます。少額投資でリスクが少ないのもメリットです。

REITの配当利回りは高く、安定した分配金をもらえます。投資法人は利益の90%以上を分配することで、法人税がかからない仕組みです。

よって、利益の90%以上を分配しているため、他の投資方法よりも分配金は高くなるとされています。分配金の資金になるのは家賃収入などになるため、長期的に安定した収益を確保できるのもメリットです。

REITは流動性も高く、換金しやすいとされています。現物の不動産投資の場合、容易に売買できません。REITは証券市場で取引でき、数日で換金できます。

分散投資ができるのもREITのメリットです。少額投資ができるため、多くの銘柄に少しずつ投資できます。また、複数用途型REITは、異なる用途になるため、一つの用途で下落してしまってもリスクを分散できるのです。

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現物の不動産投資は高額が必要になるため、なかなか分散投資はできません。投資をする時には、分散投資によってリスクを最小限にすることも大切です

REIT(リート)の勉強ポイント④:購入するデメリット

REITには「不動産市場のリスク」「金利変動のリスク」「火災や天災によるリスク」「投資法人の倒産リスク」「上場廃止リスク」があり、それらが起こってしまうと大きな損失が出るのはデメリットです。

REITは不動産へ投資するため、不動産市場の状況によって影響を受けることがあります。投資している不動産自体に問題がなくても、市場の状況によって賃貸価格の変化が出る場合もあるのです。

よって、分配金が減少した時はデメリットになります。金利変動は定期的に行われますが、金利が上昇した場合は、不動産を購入した人の利息負担が増えてしまうでしょう。それに伴い、不動産を購入する人が減ると、収益が減少することが多いです。

大きな地震や台風・火事が起きた場合、不動産がなくなったり破損したりします。不動産に何かしらのトラブルがあった場合、REITにも影響するでしょう。

不動産の価値が減る場合が多く、REITの分配金も減ってしまいます。また、天災だけでなく、環境問題や事件が起きてしまった場合も注意が必要です。

不動産自体に問題はなくても、他のトラブルが原因で不動産価値が下がってしまう時があります。これらのリスクはREITを購入する時に予測することはできません。よって、大きな収益を得るはずが、突然、損益に代わるのはデメリットです。

投資法人が倒産してしまう場合もあります。徐々に分配金の減少などで予測できることもありますが、突然、倒産する場合も多いでしょう。

不動産自体に価値があるため、倒産時に不動産を売却すれば、その金額が分配されるかもしれませんが、予定よりも損失が出るのはデメリットです。

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また、証券取引所が出す「上場廃止基準」に該当すると、上場廃止になります。上場廃止になるのは、民事再生法を申請した時や吸収合併した時などです

REIT(リート)の勉強ポイント➄:購入手数料

REITの取引をする場合には、証券会社の口座を開設します。証券会社を通して証券取引所で取引することが必要です。その場合、証券会社に購入手数料を支払います。

購入手数料の金額は具体的に決まっていなく、証券会社ごとに異なることが特徴です。手数料の体系も異なり、取引ごとに支払う場合もあれば、一定期間で定額を支払うこともあります。

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また、購入手数料を無料にしている証券会社も多いです。通常は取引ごとに支払い、約定価格が多ければ多いほど、購入手数料は高くなります

REIT(リート)の勉強ポイント⑥:税金

REITは上場株式と同様に「売却益」と「分配金」に税金がかかります。税率は20.315%です。一般口座の場合、確定申告が必要になりますが、REITは特定口座にしても構いません。

特定口座にしていれば、証券会社の方で1年間の取引損益を計算してくれます。その報告書があれば、確定申告に関する手間は少なくなるでしょう。

特定口座の源泉徴収ありにしていれば、売却益から税金を徴収し、税務署へ代わりに納めてくれます。分配金に関する税金は、配当所得として「総合課税」の対象です。

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分配金支払いの際に源泉徴収されているため、確定申告はいりません。税率は売却益と同様、20.315%になります

REIT(リート)の勉強ポイント⑦:参考ウェブサイト

以下、REIT(リート)について学ぶ上で役に立つウェブサイトをご紹介します。

参考URL

https://www.smtam.jp/pickup/reit/outline/
https://crea-lp.com/blog/invest/how-the-reit/
http://www.fudosan-trust.com/all/kinds.html
https://crea-lp.com/blog/invest/reit-risk/
https://www.toushin.or.jp/reit/costtax/cost/
https://shisan-up.net/j-reit/tax/

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まとめ:REIT(リート)を活用してポートフォリオを構築しよう

REIT(リート)を勉強する上で、抑えるべきポイントに絞ってご紹介をしてきました。

REIT(リート)について理解を深めた上で、ご自身の投資ポートフォリオに巧みに組み込み、収益向上・リスク分散に役立てましょう!

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皆さまの投資ライフが実りあるものになることを心の底から祈念しております!